"Lâu lắm mới thấy lại cảnh mọi người chen nhau mua nhà như vậy". Đó là nhận xét của ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, khi chứng kiến cảnh tượng này.

Lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (ROE) của Nam Long giảm qua từng năm nhưng không giảm mạnh như một số công ty bất động sản khác

 

Từ câu chuyện của EHome

 

Nhà phố giá rẻ chỉ là một phần câu chuyện về những sản phẩm nhà giá rẻ ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, chia sẻ với chúng tôi trong một buổi chiều trên tầng 11 tòa nhà Tower Capital (quận 7, TP.HCM), nơi đặt tổng hành dinh của tập đoàn này.

 

Câu chuyện chính của ông Quang là sự ra đời và chiến lược phát triển dòng căn hộ giá rẻ EHome. EHome là dự án nhà ở với 3 tiêu chí: giá cả hợp lý, tiết kiệm (Economy); môi trường sống xanh, sạch (Ecology) và hiệu quả sử dụng cao (Efficiency), nghĩa là mỗi mét vuông của căn hộ đều được khai thác. Ông Quang không gọi sản phẩm của mình là căn hộ giá rẻ mà là nhà có giá vừa túi tiền.

 

Được thành lập vào năm 1992, với số vốn 700 triệu đồng, Nam Long là doanh nghiệp thuộc thế hệ những doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tiên trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam. Bằng các dự án nhà phố và biệt thự như Nam Phú, Thảo Nguyên Sài Gòn, Kim Long, Ngân Long, Nam Thông, ông Quang đã đưa doanh nghiệp thành danh với thương hiệu "Nhà Nam Long". Lúc ấy, nhà phố, biệt thự không phải là lĩnh vực nổi trội trên thị trường, mà là căn hộ, văn phòng cho thuê. Vì thế, cái tên Nam Long chưa thực sự nổi bật.

 

Năm 2008 trong khi cả thị trường đang trong cơn say căn hộ cao cấp, Nam Long lại tung ra dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ EHome 1 với giá 10 triệu đồng/m2. Khi đó, nhiều người bảo rằng Nam Long có vấn đề. Tuy nhiên, một thời gian sau, thị trường bất động sản gặp khó khăn, dòng sản phẩm cao cấp bị thất sủng, căn hộ giá mềm bắt đầu lên ngôi. Với những dự án EHome liên tiếp được tung ra, người ta bắt đầu chú ý nhiều đến Nam Long.

 

"Chúng tôi đã vạch ra chiến lược này ngay từ năm 2005", ông Quang cho biết. Từ năm 2007-2011, đã có 1.000 căn hộ EHome được Tập đoàn bàn giao cho khách hàng.

 

Ông Quang cho biết mình không ngại chuyện thương hiệu Nam Long chỉ được biết đến là nhà phát triển bất động sản giá mềm. "Cái gì mạnh hơn người khác thì mình làm. Nhà giá mềm là thế mạnh của chúng tôi hiện nay và có thể là trong 10 năm tới", ông nói.

 

Lâu nay, nhiều người vẫn cho rằng lợi nhuận từ việc đầu tư kinh doanh dòng sản phẩm giá rẻ không thể so được với dòng sản phẩm cao cấp, nhưng kết quả kinh doanh của Nam Long đã cho thấy điều ngược lại. Theo ông Quang, thông thường, mức lợi nhuận trên phân khúc căn hộ giá rẻ chỉ khoảng 10-15% nhưng với lợi thế khép kín, Nam Long đã tạo được nhiều giá trị gia tăng cho sản phẩm của mình. Hiện nay, Tập đoàn có 6 công ty con hỗ trợ, từ phát triển quỹ đất, thiết kế, xây dựng, chuyên móng cọc, quản lý dự án cho đến dịch vụ và hậu mãi.

 

Theo báo cáo thường niên, lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần của Nam Long trong 3 năm 2009-2011 lần lượt là 30%, 21% và 19%; lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu (ROE) là 21%, 15% và 11%. Mặc dù tỉ suất lợi nhuận giảm đều qua từng năm, nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp không có lãi, các con số này đã phần nào cho thấy sự ổn định của Nam Long.

 

"So với một số phân khúc bất động sản, hệ số lợi nhuận của Nam long với dòng căn hộ giá rẻ là không bằng, nhưng đầu tư vào Nam Long lại khá an toàn," ông David Đỗ, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư VIG, một cổ đông của Nam Long, nhận xét.

 

Ông Quang cho biết tình hình sắp tới sẽ khả quan hơn với doanh thu dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong năm 2013 và 2014. Lý do là năm nay Tập đoàn sẽ ghi nhận doanh thu từ dự án Ehome 3 và Ehome 4 sau khi bàn giao cho khách hàng (Nam Long cho biết đã bán được khoảng 260 căn hộ ở EHome 3 và 140 căn nhà phố ở EHome 4).

 

Hai dự án này đang được tiêu thụ khá tốt nên sắp tới, Nam Long sẽ tiếp tục mở bán. EHome 3 có quy mô 2.000 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2014. EHome 4 cũng sẽ được tiếp tục đầu tư những hạng mục khác bên cạnh việc thi công 250 căn nhà phố còn lại. Tháng 7 tới, Tập đoàn sẽ tung ra dòng căn hộ ở dự án này (2.104 căn) với giá từ 450 triệu đồng/căn.

 

Năm tới, ông Quang cũng kỳ vọng sẽ lấy doanh thu từ những dự án bán được trong năm 2013 và phát triển tiếp dự án EHome 5 (quận 7) và EHome 6 (quận 9) để đảm bảo tốc độ tăng trưởng doanh thu.

 

Tuy nhiên, một thách thức cho Nam Long là nhà ở giá rẻ đang là xu thế và ngày càng thu hút nhiều doanh nghiệp nhảy vào, tạo áp lực cạnh tranh không nhỏ. Thế nhưng, ông Quang lại không mấy lo lắng. "Cạnh tranh luôn tốt cho thị trường nhưng phần thắng sẽ thuộc về người mạnh nhất. Lợi thế của chúng tôi là đi trước họ một thời gian khá xa, cả về trình độ công nghệ, thiết kế cho đến các giải pháp bán hàng", ông nói.

 

Đến chiến lược kiềng ba chân

 

Xuất thân là kiến trúc sư, các kỹ năng cơ bản về xây dựng chắc hẳn ông Quang có đủ, nhưng để Nam Long có như ngày hôm nay, đó là nhờ quan điểm: "Nếu không có ngoại lực, bạn không thể tự nắm tóc và nhấc mình lên được".

 

Chính quan điểm này đã đưa Nam Long từ một công ty gia đình, chuyển sang cổ phần và sau đó là bắt tay với tổ chức nước ngoài. 8 năm sau ngày thành lập, Nam Long đã chuyển đổi thành công ty cổ phần với vốn điều lệ tăng gấp 78 lần so với ngày đầu thành lập.

 

Ba năm sau đó, Nam Long ký kết hợp tác với 2 đối tác chiến lược là Công ty Nam Việt (100% vốn của ngân hàng Mỹ Goldman Sachs) và Quỹ ASPL (thuộc tập đoàn phát triển bất động sản Ireka của Malaysia). Đến năm 2010, Quỹ VAF, do Mekong Capital quản lý, đã trở thành cổ đông chiến lược của Nam Long với việc mua lại cổ phần thiểu số trị giá 9,1 triệu USD .

 

Sự có mặt của các tổ chức quốc tế này đã tạo nền tảng vững chắc cho Nam Long mà ông Quang gọi là kiềng ba chân: Tài chính của Mekong Capital và Goldman Sachs – Kinh nghiệm phát triển bất động sản quốc tế của Ireka – Quỹ đất cùng kinh nghiệm địa phương của Nam Long.

 

Nam Long là một trong số ít công ty bất động sản tiếp cận được vốn quốc tế khá sớm. Điều này đã mang lại lợi thế lớn cho Tập đoàn trong việc phát triển quỹ đất. Hầu hết các dự án của Nam Long đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, trong khi nhiều doanh nghiệp địa ốc khác của Việt Nam sử dụng vốn vay.

 

"Chúng tôi chỉ vay vốn để xây dựng những phần trên đất và chỉ vay với những dự án có đầu ra tốt", ông Quang cho biết. Chính điều này đã giúp Nam Long ít chịu tác động bởi những đợt tăng lãi suất vừa qua. Tính đến ngày 30.9.2012, nợ vay ngắn hạn của Nam Long là 295 tỉ đồng và nợ vay dài hạn 186 tỉ đồng, trong khi tiền và các khoản tương đương tiền là trên 130 tỉ đồng.

 

Tuy nhiên, từ đây có thể thấy một thách thức đặt ra cho ông Quang và ban lãnh đạo Nam Long: Tập đoàn có tới 14 dự án và quỹ đất lên đến 567 ha, nhưng vốn vay dài hạn rất ít so với vốn vay ngắn hạn. Vậy nguồn lực ở đâu để đảm bảo Nam Long triển khai các dự án thành công? Giải pháp của ông Quang là đưa doanh nghiệp niêm yết. Ông tiết lộ, sắp tới Nam Long sẽ huy động khoảng 25 triệu USD từ phát hành trái phiếu cũng như các kênh khác.

 

"Nam Long có thể huy động được số vốn này", ông David Đỗ, Quỹ VIG, nhận xét. Theo ông, nhiều quỹ đầu tư quốc tế rất hứng thú với các doanh nghiệp phát triển bất động sản cấp thấp và trung bình. Một số quỹ như vậy từng thành công ở thị trường Brazil và Mexico đang tìm kiếm cơ hội ở Việt Nam.

 

Hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài sẽ có được và mất. Lợi ích từ việc hợp tác đã thấy rõ. Vậy Nam Long mất gì? Mối lo ngại của nhiều doanh nghiệp tư nhân Việt Nam là bị mất vai trò chi phối. Tuy nhiên, "tôi không quan trọng ai là người sở hữu. Cái tôi muốn là khuếch trương thương hiệu Nam Long", ông nói. Thực tế, dù Nam Long là doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn nhiều so với nhiều tập đoàn bất động sản, nhưng tính đại chúng lại tốt hơn hẳn. Theo báo cáo tài chính, gia đình ông Quang (ông Quang và vợ) chỉ sở hữu chưa đến 24% cổ phần.